Quel bien acheter pour une colocation rentable ? Les critères qui font la différence

Précédemment

Dans l’épisode 1, on a démontré chiffres à l’appui que la colocation rapporte significativement plus qu’une location classique sur un même bien : rendement brut souvent supérieur de 2 à 4 points, vacance locative réduite, et revenus qui résistent mieux aux aléas. En clair : diviser un logement entre plusieurs locataires, c’est une stratégie solide pour un investisseur débutant.

Mais encore faut-il acheter le bon bien. Parce qu’un logement mal choisi, c’est une colocation qui tourne mal, des locataires qui partent vite, et un rendement qui s’effondre. C’est exactement ce qu’on évite aujourd’hui.

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Imaginez deux appartements identiques en superficie, dans la même rue, achetés au même prix. Le premier rapporte 7 % de rendement brut en colocation. Le second plafonne à 4 %. La différence ? Un seul détail : le nombre de salles de bain. Le premier en a deux, le second une seule. Résultat : dans le second, les candidats locataires fuient, les conflits entre colocataires sur le partage de la salle de bain pourrissent l’ambiance, et les chambres restent vides plus longtemps.

Choisir un bien pour la colocation, ce n’est pas choisir n’importe quel appartement un peu grand. C’est appliquer des critères précis, dans le bon ordre. On les passe en revue un par un.

La superficie et le nombre de chambres : le socle de tout

Première règle : en colocation, chaque chambre est une source de revenus. Plus vous avez de chambres louables, plus vous encaissez. Mais attention, « louable » ne veut pas dire « n’importe quelle pièce transformée en chambre ».

Une chambre digne de ce nom pour une colocation doit faire au minimum 9 m², idéalement 12 à 14 m². En dessous, les locataires refusent ou négocient le loyer à la baisse — et ils ont raison. Une chambre trop petite pour y mettre un lit, un bureau et une armoire, ce n’est pas une chambre, c’est un placard.

La superficie totale du logement, elle, dépend du nombre de locataires visé :

• 3 colocataires → compter au minimum 70 à 80 m²
• 4 colocataires → 90 à 110 m²
• 5 colocataires → 120 m² et plus

Pourquoi ces seuils ? Parce qu’il faut des chambres correctes et des espaces communs vivables. Une cuisine où quatre personnes ne peuvent pas se croiser, un salon grand comme un mouchoir de poche : les colocataires partent au bout de six mois. La rotation locative coûte cher (remise en état, recherche de nouveaux locataires, période de vacance). Un logement confortable retient les locataires. Simple.

Le piège classique à éviter : acheter un grand T3 en espérant transformer le salon en chambre. Sur le papier, vous passez de 2 à 3 chambres. En pratique, vous supprimez l’espace de vie commun, la colocation devient invivable, et vous vous retrouvez avec un bien qui ne se loue pas. Si vous voulez 3 chambres, achetez un bien qui en a déjà 3 — ou un bien où la transformation est réellement possible (une grande pièce divisible, par exemple).

Les salles de bain : le critère que les débutants sous-estiment

C’est probablement l’erreur numéro un des investisseurs qui se lancent en colocation : négliger les salles de bain.

Voici la réalité : en colocation, une seule salle de bain pour 4 ou 5 personnes, c’est la guerre. Le matin, tout le monde doit partir à peu près à la même heure. La tension monte, les locataires se plaignent, et ils partent dès qu’ils trouvent mieux.

La règle à retenir :

• 1 salle de bain pour 2 colocataires maximum
• Idéalement, une salle de bain par chambre (configuration dite « en-suite ») — c’est le graal, ça permet de louer chaque chambre plus cher et de viser une clientèle de jeunes actifs ou de cadres en déplacement

Concrètement : pour une colocation à 4, visez un bien avec 2 salles de bain minimum. Pour une colocation à 5 ou 6, 3 salles de bain. Si le bien n’en a pas assez, vérifiez s’il est possible d’en créer une (ça se fait souvent en grappitant sur un couloir ou un espace inutilisé), et intégrez ce coût dans votre budget d’achat.

Un bien avec 4 chambres et 2 salles de bain se loue plus facilement et plus cher qu’un bien avec 4 chambres et 1 seule salle de bain. L’investissement dans une salle de bain supplémentaire (comptez entre 5 000 et 15 000 € selon les travaux) se rentabilise souvent en 2 à 3 ans grâce à la différence de loyer et à la réduction de la vacance locative.

L’emplacement : les trois zones qui remplissent les chambres

Un bien parfaitement aménagé dans une ville ou un quartier sans demande locative, ça ne rapporte rien. L’emplacement est donc aussi crucial que les caractéristiques du logement lui-même.

Pour la colocation, trois types d’emplacements fonctionnent particulièrement bien :

1. Les zones universitaires et les grandes écoles Les étudiants sont le cœur de cible historique de la colocation. Ils cherchent des loyers abordables, acceptent de partager, et signent souvent pour une année entière (septembre à juin ou juillet). Villes à surveiller : toutes celles avec une université importante (Lyon, Bordeaux, Montpellier, Rennes, Nantes, Lille, Toulouse…). Critère clé : être à moins de 20 minutes à pied ou en transport du campus principal.

2. Les bassins d’emploi dynamiques Les jeunes actifs (25-35 ans) représentent une clientèle de plus en plus importante pour la colocation. Ils gagnent mieux leur vie que les étudiants et restent souvent plus longtemps (1 à 2 ans). Les zones industrielles, technologiques ou tertiaires en croissance (autour de Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, mais aussi des villes moyennes comme Angers, Tours ou Grenoble) sont des cibles de choix. Critère clé : proximité des lignes de transport majeures (métro, RER, tramway).

3. Les villes moyennes avec tension locative Beaucoup d’investisseurs se focalisent sur les grandes métropoles où les prix d’achat sont très élevés. Or, certaines villes moyennes offrent un rendement bien supérieur : prix d’achat modérés, demande locative solide (étudiants + jeunes actifs), et moins de concurrence entre propriétaires. Pensez à des villes comme Le Mans, Caen, Limoges, Metz, Besançon ou Perpignan.

Le piège de l’emplacement à éviter : acheter dans une ville ou un quartier en déclin démographique parce que le prix d’achat est très bas. Un logement à 50 000 € qui reste vide 4 mois par an rapporte moins qu’un logement à 150 000 € qui ne désemplit jamais.

Les petits détails qui changent tout à la revente… et à la location

Quelques critères supplémentaires qui paraissent secondaires mais font souvent la différence :

• Le parking ou le garage : dans certaines villes moyennes, un parking inclus permet de louer 30 à 50 € de plus par chambre.
• La luminosité : les colocataires restent plus longtemps dans un appartement lumineux. Préférez les étages élevés et les orientations sud ou est.
• L’isolation phonique : en colocation, plusieurs personnes ont des rythmes de vie différents. Un appartement où on entend tout à travers les murs génère des conflits. Vérifiez l’isolation entre les chambres.
• L’espace de rangement : des placards dans chaque chambre, c’est basique mais souvent absent dans les vieux appartements. Ça se prévoit à l’achat ou lors de la rénovation.
• La connexion internet : la fibre optique est aujourd’hui aussi indispensable que l’eau chaude pour les colocataires. Vérifiez qu’elle est disponible dans l’immeuble.

Ce qu’on a vu

Acheter pour la colocation ne s’improvise pas. Les critères clés à retenir : des chambres d’au moins 9 à 12 m² (idéalement 3 à 4 chambres minimum), une salle de bain pour deux colocataires au maximum, un emplacement proche des universités, des transports ou des bassins d’emploi, et une superficie totale cohérente avec le nombre de locataires visé. Les détails comme l’isolation phonique, la luminosité ou la fibre optique font la différence entre un bien qui se loue facilement et un bien qui génère des soucis.

Demain

Vous avez trouvé le bien idéal. Maintenant, il faut formaliser la relation avec vos locataires. Et là, une question cruciale se pose : signez-vous un seul bail pour tout le monde, ou un bail par chambre ? Ce n’est pas qu’une question administrative — ce choix détermine qui paie si un colocataire disparaît, comment vous récupérez votre bien en cas de litige, et quel niveau de protection vous avez réellement. Dans l’épisode 3, on décortique les deux formules juridiques de la colocation pour que vous choisissiez en connaissance de cause.