Préparer et mettre en location son bien : de la remise des clés à la signature du bail

Précédemment

Dans les trois premiers épisodes, on a posé les fondations : pourquoi l’investissement locatif est accessible même sans être riche (épisode 1), comment choisir un bien rentable en comparant studio, T2 et autres (épisode 2), et comment convaincre une banque de vous financer en jouant intelligemment l’effet de levier (épisode 3). Vous avez maintenant les clés du projet dans la tête. Il est temps de les avoir aussi dans la main.

Votre achat est signé chez le notaire. Super. Mais entre ce moment et le jour où votre premier loyer tombe sur votre compte, il y a une série d’étapes concrètes que beaucoup de débutants bâclent — et qui leur coûtent cher plus tard. Cet épisode vous guide pas à pas : de la remise en état du logement jusqu’à la signature du bail, en passant par la fixation du loyer et la sélection du locataire.

Étape 1 : Préparer le logement (sans se ruiner, sans négliger l’essentiel)

Première question à se poser : est-ce que vous louez meublé ou vide ?

Ce n’est pas qu’une question de confort pour le locataire. C’est une décision fiscale et stratégique.

• La location vide (bail 3 ans) attire des locataires plus stables, souvent des familles ou des couples. Les revenus sont imposés comme des revenus fonciers.
• La location meublée (bail 1 an, ou 9 mois pour les étudiants) permet le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui offre des avantages fiscaux significatifs — notamment la possibilité d’amortir le bien et de réduire fortement l’impôt sur les loyers. On en avait parlé en épisode 3.

Si vous choisissez le meublé, la loi est précise : il existe une liste obligatoire de meubles et équipements (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, chaises, rangements, luminaires, matériel d’entretien…). Oubliez un élément de cette liste et votre bail meublé peut être requalifié en bail vide par un tribunal. Vérifiez la liste officielle sur le site Légifrance.

Concernant les travaux : ne cherchez pas à créer un appartement de luxe. Cherchez à créer un appartement propre, fonctionnel et neutre. Une peinture blanche fraîche, un sol correct, des équipements qui marchent — c’est tout ce qu’un locataire veut. Les murs couleur aubergine que vous adorez, gardez-les pour chez vous.

Règle pratique : avant de dépenser un euro en travaux, demandez-vous si cette dépense va vous permettre de louer plus vite ou plus cher. Si la réponse est non, passez votre chemin.

Étape 2 : Fixer le bon loyer et rédiger une annonce qui convertit

Fixer son loyer, c’est trouver l’équilibre entre deux erreurs opposées : louer trop cher (le bien reste vide des semaines, vous perdez plus que ce que vous espériez gagner) et louer trop bas (vous laissez de l’argent sur la table chaque mois pendant des années).

Comment faire ? Simple : regardez le marché local. Allez sur SeLoger, Leboncoin, PAP. Cherchez des biens comparables au vôtre (même surface, même secteur, même état, meublé ou non). Notez les prix demandés. Faites la moyenne. Positionnez-vous légèrement en dessous si votre bien a des défauts, dans la moyenne s’il est correct, légèrement au-dessus s’il a un vrai avantage (parking, terrasse, vue dégagée).

Attention : dans certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille…), il existe un encadrement des loyers. Vous ne pouvez pas dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral. Dépasser ce plafond, c’est risquer une amende et devoir rembourser le trop-perçu. Vérifiez si votre ville est concernée avant de publier quoi que ce soit.

Pour l’annonce elle-même, trois règles :

1. Des photos de qualité — faites-les de jour, avec de la lumière naturelle, sans vos affaires personnelles traînant partout. Les photos, c’est 80 % de l’impact d’une annonce.
2. Une description honnête et précise — surface, étage, charges incluses ou non, disponibilité, proximité des transports et commerces.
3. Mentionnez le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — c’est obligatoire dans l’annonce depuis 2021, et un bon DPE (A ou B) est un vrai argument de vente.

Étape 3 : Sélectionner le locataire sans discriminer ni naïvement faire confiance

Choisir son locataire est probablement la décision la plus importante de toute la mise en location. Un bon locataire, c’est des années tranquilles. Un mauvais, c’est des mois de procédures, de stress et de pertes financières.

Voici ce que vous avez le droit de demander (liste légale) :

• Pièce d’identité
• Justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire, ou 2 derniers bilans pour les indépendants)
• Dernier avis d’imposition
• Justificatif de domicile actuel

Vous n’avez pas le droit de demander un extrait de casier judiciaire, un relevé de compte bancaire, une photo, une carte Vitale ou tout document non prévu par la loi. C’est la liste Alur — elle est limitative.

Le ratio classique : un locataire dont les revenus représentent 3 fois le loyer charges comprises est considéré comme solvable. C’est une règle empirique, pas une loi, mais elle reste un bon repère.

Si le dossier vous semble juste, vous pouvez demander un garant (parent, proche) — qui devra fournir les mêmes justificatifs. Vous pouvez aussi souscrire une Garantie Visale (gratuite, proposée par Action Logement) ou une assurance loyers impayés (GLI), payante mais déductible fiscalement.

Méfiez-vous des dossiers trop beaux. Un revenu très élevé pour un studio bon marché peut cacher quelqu’un qui sait qu’il ne paiera pas longtemps. Vérifiez que les documents sont cohérents entre eux (le salaire sur le bulletin correspond à l’avis d’imposition ?).

Étape 4 : Le bail et l’état des lieux, vos deux boucliers juridiques

Une fois votre locataire sélectionné, deux documents vont sceller la relation : le bail et l’état des lieux.

Le bail doit être conforme à la loi Alur. Utilisez le modèle officiel disponible sur le site du gouvernement (service-public.fr) — ne réinventez pas la roue. Ce modèle est obligatoire pour les locations de résidences principales. Il doit mentionner : le montant du loyer, les charges, la durée, la surface, la date d’entrée, le montant du dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges en vide, 2 mois en meublé).

Joignez au bail les diagnostics obligatoires : DPE, diagnostic plomb (si construction avant 1949), amiante, état des risques naturels et technologiques, diagnostic électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans. Un bail sans ces diagnostics peut donner au locataire des recours importants.

L’état des lieux est votre assurance en cas de litige à la sortie. Faites-le minutieusement, pièce par pièce, mur par mur, équipement par équipement. Notez tout : une rayure sur le parquet, une peinture légèrement jaunie, un joint de baignoire abîmé. Prenez des photos datées et signées. L’état des lieux d’entrée doit être signé par les deux parties — propriétaire et locataire. Sans cela, le logement est présumé en parfait état à l’entrée, ce qui vous prive de tout recours sur le dépôt de garantie à la sortie.

Conservez ce document précieusement. Vous en aurez besoin dans un, deux ou trois ans.

Ce qu’on a vu

Mise en location, ce n’est pas juste publier une annonce et attendre. C’est une séquence précise : préparer le bien (meublé ou vide, avec les travaux utiles et rien de plus), fixer un loyer ancré dans le marché réel tout en respectant l’encadrement si applicable, rédiger une annonce honnête avec de bonnes photos, sélectionner un locataire solvable avec les bons documents (et seulement ceux autorisés par la loi), puis signer un bail conforme et réaliser un état des lieux en béton. Chaque étape protège la suivante.

Demain

Votre locataire est installé, le bail est signé. Mais la vraie vie d’un propriétaire commence maintenant : gérer les loyers mois après mois, répondre aux sollicitations, faire face aux petits pépins (et parfois aux gros), décider si vous gérez seul ou confiez tout à une agence. L’épisode 5 vous donne les bons réflexes pour que cette gestion quotidienne reste une source de revenus — et jamais une source de cauchemars.