Comment trouver le bon locataire (et éviter les mauvaises surprises dès le départ)

Vous venez d’acheter un bien à louer, ou vous héritez d’un appartement que vous souhaitez mettre en location. Bonne nouvelle : c’est une source de revenus réguliers. Mauvaise nouvelle : si vous choisissez le mauvais locataire, vous risquez des loyers impayés, des dégradations, voire une procédure d’expulsion qui peut durer deux ans. Deux ans. Le bon choix se fait avant la signature, pas après. Dans cet épisode, on va construire ensemble une méthode simple et solide pour attirer les bons candidats, trier les dossiers sans s’y perdre, et prendre une décision qui tient la route — légalement et humainement.

Rédiger une annonce qui attire les bons profils (et repousse les autres)

Une annonce bien écrite fait déjà 50 % du travail. Elle n’a pas pour seul rôle d’attirer des gens : elle doit attirer les bons et décourager les autres de perdre leur temps — et le vôtre.

Ce qu’il faut absolument faire figurer :

• La surface exacte en mètres carrés (loi Carrez pour les copropriétés)
• Le loyer charges comprises ET hors charges (les deux, séparément)
• Le montant du dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges pour un logement nu, 2 mois pour un meublé)
• L’étage, l’exposition, la présence d’un ascenseur, d’un parking
• La disponibilité du logement (date d’entrée possible)
• La classe énergétique (obligatoire depuis 2021)

Ce qu’il ne faut surtout pas écrire : « Pas d’animaux », « Couples uniquement », « CDI obligatoire ». Ces formulations peuvent vous exposer à une accusation de discrimination. La loi interdit de refuser un candidat à cause de sa situation familiale, de son origine, de son état de santé, de son statut d’emploi en CDD ou en intérim — entre autres critères. On verra comment évaluer la solidité financière sans tomber dans ces pièges.

Exemple concret : Plutôt qu’écrire « Locataire sérieux, CDI exigé », écrivez : « Loyer : 750 € CC. Revenus nets mensuels attendus : 2 250 € minimum (3x le loyer). Dossier complet demandé. » Vous posez une exigence financière objective et vérifiable — c’est légal.

Pour les photos, prenez-les en lumière naturelle, grand angle si possible, avec un logement rangé et propre. Une annonce avec de mauvaises photos reçoit en moyenne deux fois moins de contacts sérieux.

Constituer et trier les dossiers : ce que vous avez le droit de demander

Un décret (le décret du 5 novembre 2015, toujours en vigueur) liste très précisément les documents que vous pouvez demander à un candidat. Dépasser cette liste, c’est risquer une amende.

Vous POUVEZ demander :

• Une pièce d’identité en cours de validité
• Les trois derniers bulletins de salaire (ou bilans pour un indépendant)
• Le dernier avis d’imposition
• Un justificatif de domicile actuel
• Le contrat de travail (ou attestation employeur)
• Les trois dernières quittances de loyer (ou attestation d’hébergement)

Vous NE POUVEZ PAS demander :

• Un relevé de compte bancaire
• Une carte de groupe sanguin
• Un extrait de casier judiciaire
• Une photo (même si elle se retrouve souvent dans les dossiers)

Une fois les dossiers reçus, construisez un tableau simple avec trois colonnes : revenus nets mensuels, type de contrat, garant (oui/non). Le ratio classique : les revenus doivent représenter au moins 3 fois le loyer. Ce n’est pas une règle légale, mais une règle de prudence très répandue.

Un exemple de grille de lecture rapide :

Candidat	Revenu net	Ratio loyer	Garant	Score
Marie	2 400 €	x 3,2	Non	Solide
Lucas	1 800 €	x 2,4	Oui (parents)	Acceptable
Karim	950 €	x 1,3	Non	Risqué

Un dossier avec un revenu un peu juste mais un garant solide peut valoir mieux qu’un dossier avec un bon salaire mais sans filet. On y revient dans un instant.

Évaluer un garant et comprendre la garantie Visale

Un garant, c’est une personne (ou un organisme) qui s’engage à payer à la place du locataire s’il ne peut plus le faire. C’est une sécurité supplémentaire, pas une garantie absolue. Voici comment l’évaluer correctement.

Pour un garant personne physique (parent, ami…) : Demandez les mêmes documents que pour le locataire. Le garant doit idéalement gagner 3 à 4 fois le loyer lui-même — car si votre locataire ne paie pas, c’est ce garant qui devra tout assumer. Un garant retraité avec une pension de 900 € pour un loyer de 800 € : c’est un garant fragile.

La garantie Visale : C’est une alternative gratuite, proposée par Action Logement. Elle couvre les impayés de loyer pendant toute la durée du bail (dans certaines limites), sans que vous ayez à courir après qui que ce soit. Elle s’adresse aux moins de 30 ans, aux salariés entrant dans un nouveau poste, ou aux locataires en situation précaire. C’est souvent sous-estimé par les propriétaires : pourtant, c’est une garantie publique solide, gratuite pour vous et pour le locataire. Si un candidat vous propose Visale, prenez-le au sérieux.

Ne choisissez pas à l’instinct. C’est le piège classique du primo-bailleur. « Il avait l’air sympa à la visite. » La sympathie ne paie pas le loyer. Utilisez votre grille. Comparez les dossiers. Posez des questions concrètes lors de la visite : « Depuis quand êtes-vous dans votre emploi actuel ? », « Avez-vous un préavis en cours ? ». Ce sont des questions légales qui vous donnent de vraies informations.

Choisir : la décision finale sans discriminer

Vous avez deux ou trois bons dossiers devant vous. Comment trancher ?

Premier critère objectif : la solidité financière (ratio revenus/loyer, stabilité du contrat, qualité du garant). Deuxième critère objectif : la cohérence du dossier (les documents concordent-ils entre eux ? Le loyer annoncé dans l’avis d’imposition est-il cohérent avec les bulletins de salaire ?). Troisième critère objectif : la réactivité et la clarté du candidat (a-t-il fourni un dossier complet du premier coup ? A-t-il répondu vite à vos questions ?).

Ce que vous ne pouvez PAS prendre en compte : l’origine supposée, le nom, l’accent, la situation familiale, la grossesse visible, le fait d’avoir des enfants, une religion supposée, un handicap. Si vous êtes assigné en justice pour discrimination au logement, vous devrez prouver que votre choix était fondé sur des critères objectifs. Gardez une trace écrite de vos critères de sélection.

Un exemple concret de décision : Vous hésitez entre Sophie (CDI, 2 600 €/mois, pas de garant) et Thomas (CDD 8 mois, 2 100 €/mois, garant solide). Pour un loyer de 750 €, les deux passent le ratio de 3x. Sophie est légèrement plus sûre sur le papier — mais Thomas renouvelle son CDD depuis 3 ans dans la même entreprise. C’est un vrai argument. À vous de peser, avec des données.

Une fois votre choix fait, prévenez les autres candidats rapidement et poliment. C’est une bonne pratique qui ne coûte rien et qui évite les malentendus.

Ce qu’on a vu

• Rédiger une annonce efficace : mentionner les infos clés, éviter les formulations discriminatoires, poser des exigences financières objectives.
• Trier les dossiers légalement : savoir ce qu’on peut demander (et ce qu’on ne peut pas), construire une grille de lecture simple.
• Évaluer un garant : personne physique ou Visale, comment vérifier la solidité réelle.
• Choisir sans discriminer : s’appuyer sur des critères objectifs, garder une trace de sa décision.

Demain

Vous avez trouvé votre locataire. Parfait. Maintenant, il faut mettre tout ça noir sur blanc — et c’est là que beaucoup de propriétaires font des erreurs coûteuses. Dans le prochain épisode, on ouvre le bail de location dans le détail : quelles clauses sont obligatoires, lesquelles sont interdites, quelles annexes vous pouvez oublier (et ne devriez pas), et ce qu’un bail mal rédigé peut vous coûter concrètement. Parce qu’un bon locataire dans un mauvais bail, c’est encore un problème.